کاهش قیمت خانه و آپارتمان در بازار املاک و مستغلات

هنگامی که کووید-19 در مارس 2020 موج‌هایی را در اقتصاد آغاز کرد، فدرال رزرو با کاهش نرخ وجوه تغذیه‌شده معیار خود به نزدیک به صفر و حفظ آن برای دو سال، اقتصاد را تحریک کرد و انواع هزینه‌های استقراض را کاهش داد. پیش فروش برج های چیتگر این باعث کاهش بازده اوراق قرضه خزانه 10 ساله شد، که حرکت آنها ارتباط تنگاتنگی با نرخ هایی دارد که وام گیرندگان در وام مسکن می پردازند.

تا ژانویه سال 2021، میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله به 2.65 درصد کاهش یافت، که پایین ترین رقمی است که توسط فردی مک اندازه گیری شده است. 10 با نرخ‌های بسیار پایین، و با افرادی که به تازگی ساخته شده‌اند، تشنه فضایی برای سازگاری با سبک زندگی جدید کار از خانه هستند، و با پول نقد ناشی از برنامه‌های امدادی همه‌گیر، تقاضا برای مسکن افزایش یافت و پول به بازار سرازیر شد و قیمت‌ها را به سمت بالا سوق داد.

افزایش قیمت ها در مارس 2022 به اوج خود رسید، زمانی که میانگین قیمت ها 20.8 درصد بیشتر از سال قبل بود، بر اساس شاخص کیس-شیلر. 3 برخی از اقتصاددانان هشدار دادند که بازار مسکن نشانه هایی از آماده شدن حباب برای ترکیدن را نشان می دهد.  اکنون برعکس این اتفاق می افتد. در ماه مارس، فدرال رزرو با هدف جلوگیری از استقراض و هزینه کردن، شروع به افزایش نرخ بهره معیار خود کرد.

تاثیر وضعیت اقتصاد بر روی بازار مسکن

این حرکت برای خنک کردن اقتصاد بیش از حد گرم به امید سرپوش گذاشتن بر تورم انجام شد که به بالاترین سطح خود از اوایل دهه 1980 رسیده است. در نتیجه، نرخ وام مسکن از آغاز سال بیش از دو برابر شده است و خریداران شاهد افزایش سرسام‌آور پرداخت‌های ماهانه برای وام‌های جدید بوده‌اند .  هال، اقتصاددان گلوبال اکونومیکس، تخمین می زند که پرداخت معمولی برای یک وام مسکن جدید، اکنون 28 درصد از درآمد متوسط ​​یک خریدار را به خود اختصاص می دهد.

هال در ایمیلی گفت که این بالاتر از توصیه NAR برای بیش از 25 درصد درآمد است و مشابه سطوح قبل از رکود مسکن در سال های 2006 و 1989 است. این هزینه های دلهره آور باعث شده است که بسیاری از خریداران بالقوه منصرف شوند و هیچ نشانه ای از بازگشت آنها به زودی وجود ندارد.

میزان عرضه و تقاضا با توجه به تورم و رکود اقتصادی

هانا جونز، تحلیلگر تحقیقات اقتصادی Realtor.com، در ایمیلی گفت: “ما انتظار داریم این روند در حالی ادامه یابد که نرخ وام مسکن بالا بماند و از ورود یا ماندن بسیاری از خریداران در بازار جلوگیری کند.” از آنجایی که تقاضای مسکن به دلیل مقرون به صرفه نبودن کاهش می‌یابد، فروشندگان باید قیمت‌ها را تا سطح لازم برای افزایش تقاضا تنظیم کنند.»

داده‌های Realtor.com نشان می‌دهد که در واقع، ۱۹.۵ درصد از خانه‌های برای فروش در ماه دسامبر کاهش قیمت داشتند، در حالی که در سپتامبر ۲۰۲۱، ۱۱ درصد بود. اودتا کوشی، معاون اقتصاددان شرکت First American در ایمیلی گفت: «رشد دو رقمی قیمت مسکن در بلندمدت پایدار نبود، بنابراین آنچه به سرعت بالا رفت، در نهایت باید کاهش یابد.

تصحیح می تواند خفیف باشد

دلایلی وجود دارد که باور کنیم قیمت خانه به جای سقوط از صخره مانند یک پر شناور می شود. برای یک چیز، هنوز تقاضای قابل توجهی برای مسکن وجود دارد، پیش فروش برج های منطقه 22 نه خانه های زیادی برای فروش. بر اساس گزارش NAR، در ماه سپتامبر تنها 1.3 میلیون خانه برای فروش وجود داشت که بسیار کمتر از 1.8 میلیون خانه در همان ماه در سال 2019 است.

14 کوشی در توییتر خاطرنشان کرد، با وجود نرخ‌های وام‌های جدید بسیار بالا، صاحبان خانه‌هایی که در زمان پایین بودن نرخ‌ها را قفل کرده‌اند، دلیل خوبی برای ماندن دارند – این احتمالاً مانع از افزایش عرضه خانه‌های فروش می‌شود. علاوه بر این، کمبود طولانی مدت مسکن وجود دارد که باید با آن دست و پنجه نرم کرد – طبق برآورد NAR، در سال 2021، ایالات متحده حدود 5.5 میلیون خانه کمتر از نیاز خود داشت – و به گفته اقتصاددانان، این احتمالاً از کاهش بیش از حد قیمت ها جلوگیری می کند.

پیش بینی وضعیت بازار

اقتصاددانان در ولز فارگو پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن «متوسط» اصلاح شود و قیمت‌ها بالاتر از میانگین خود در سال 2021 باقی بماند. این وضعیت بسیار متفاوت از اوایل دهه 2000 است، زمانی که سازندگان خانه های زیادی ساخته بودند و وام دهندگان وام مسکن وام های با ریسک فزاینده ای به وام گیرندگان با اعتبار متزلزل تر می دادند.

 استانداردهای وام دهی از آن زمان تشدید شده است، تا جایی که مالکان معمولی از نظر مالی نسبت به آستانه رکود بزرگ ثبات بیشتری دارند و امکان فروش انبوه مسکن را محدود می کند. ناگفته نماند، موجی از هزاره ها که وارد سال های اولیه خرید خانه خود می شوند، همچنان به افزایش فشار بر تقاضا ادامه خواهند داد. جونز گفت: «تقاضای مداوم و عرضه ناکافی به این معنی است که اگر اقتصاد پایدار بماند، احتمالاً پایین‌ترین بازار مسکن از بازار مسکن خارج نخواهد شد».